중개사 공제의 관리대행 면책 조항, 중개행위면 적용 안 된다
한국공인중개사협회 공제약관의 '부동산 관리대행 업무로 인한 손해' 면책 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 업무에만 적용되고, 관리대행과 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임이 성립하는 경우에는 적용되지 않는다.
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요약
한국공인중개사협회 공제약관의 '부동산 관리대행 업무로 인한 손해' 면책 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 업무에만 적용되고, 관리대행과 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임이 성립하는 경우에는 적용되지 않는다. 이 공제는 법이 강제한 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격의 제도이므로, 그 책임을 약관으로 보장에서 빼는 해석은 공제의 목적에 반하기 때문이다. 대법원은 이와 달리 본 원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송했다.
쟁점
개업공인중개사가 중개한 오피스텔의 관리 업무를 맡던 중 임대인의 돈을 편취·횡령한 경우, 그 손해가 공제약관상 보상하지 않는 손해인 '부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'에 해당하는지가 다투어졌다. 면책 조항을 중개행위가 함께 이루어진 경우까지 적용할 수 있는지가 쟁점이었다.
사실관계
개업공인중개사인 제1심공동피고는 공인중개사법 제30조 제3항에 따른 손해배상책임 보장조치를 이행하려고 피고 한국공인중개사협회의 공제에 가입했다. 공제약관 제7조 제2호는 협회가 보상하지 않는 손해로 '공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'를 정하고 있었다. 원고는 오피스텔 소유자로서 제1심공동피고의 중개로 임차인들과 임대차계약을 체결했다. 제1심공동피고는 일부 임차인들이 보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 원고를 속여 보증금 반환 명목으로 돈을 받아 편취했다. 또 원고가 임대차 종료에 따른 보증금 반환 명목으로 맡긴 돈을 횡령했다. 원심은 이 손해가 관리대행 업무를 수행하는 과정에서 생긴 것이라고 보았다. 그리고 그 행위가 중개행위에 해당하더라도 면책 조항에 따라 공제의 보상 대상에서 제외된다며 원고의 청구를 받아들이지 않았다.
법원의 판단
대법원은 손해가 관리대행 업무를 수행하는 과정에서 생겼다는 원심 판단은 수긍했다. 그러나 약관 조항의 해석에 관한 원심 판단은 잘못이라고 보았다. 약관은 신의성실의 원칙에 따라 목적과 취지를 고려해 공정하고 합리적으로 해석하되, 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 한다. 이때 조항의 문언뿐 아니라 약관 전체의 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다(약관의 규제에 관한 법률 제5조 제1항). 공인중개사법은 개업공인중개사에게 제30조 제1항의 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험, 공제 가입 또는 공탁을 강제한다. 이를 이행하지 않고 업무를 시작하면 중개사무소의 개설등록이 취소될 수 있고, 중개가 완성된 때 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서 사본 등을 주지 않으면 100만 원 이하의 과태료에 처해질 수 있다. 이 공제는 그 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격의 제도이고, 공제약관 제6조도 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 보상한다고 정하고 있다. 공인중개사법 제30조 제1항의 '중개행위'에는 부동산 관리대행이 함께 이루어지는 경우의 중개행위도 포함된다. 따라서 면책 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 업무에만 적용된다고 객관적·획일적으로 해석된다고 하였다. 이를 넓게 해석하면 중개사는 공제에 가입하고도 별도로 보증보험이나 공탁을 해야 하고, 공제로 보상받을 것을 믿은 거래당사자의 보호에도 공백이 생긴다고 보았다. 나아가 면책 조항이 중개행위로 손해배상책임이 성립하는 경우까지 제외하는 취지라면, 공인중개사법에 위반되고 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 볼 수밖에 없다고 하였다(약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호 참조). 다만 월세 전환 명목으로 돈을 편취한 행위는 중개행위에 해당할 여지가 크지만, 임대차기간이 끝난 임차인들에 대한 보증금 반환을 대행한 행위는 새로운 임대차계약의 알선·중개를 위한 것인지에 따라 달라질 수 있다고 하였다. 대법원은 환송 후 원심이 이 점을 심리·판단해야 한다고 하면서 원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송했다.
실무에서 보는 점
- 공제약관의 면책 조항도 문언만이 아니라 공제의 목적과 약관 전체의 맥락에 비추어, 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 해석된다.
- 공인중개사 공제는 법이 강제한 손해배상책임 보장을 위한 보증보험적 성격의 제도이므로, 법이 정한 책임을 약관으로 임의로 빼는 해석은 받아들여지지 않았다.
- 중개사가 임대 관리를 맡던 중 생긴 손해라도 그 행위가 중개행위에 해당하면 공제 보상 대상이 될 수 있다. 다만 중개행위인지는 행위마다 따로 판단되며, 이 판결도 보증금 반환 대행 부분은 다시 심리하라고 했다.
- 임대인 고객이 중개사에게 보증금 반환 같은 돈 관리를 맡긴 경우, 문제 된 행위가 중개행위인지 순수한 관리대행인지에 따라 공제 보상 여부가 달라질 수 있다.
판결요지 원문국가법령정보센터
판시사항
[1] 약관의 해석 방법
[2] 한국공인중개사협회의 공제약관은 ‘공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’를 협회가 보상하지 아니하는 손해로 규정하는 조항을 두고 있는데, 오피스텔 소유자인 甲이 개업공인중개사인 乙의 중개로 임차인들과 오피스텔 임대차계약을 체결한 후, 乙이 甲을 상대로 일부 임차인들이 임대차보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 기망하여 甲으로부터 월세 전환에 따른 보증금 반환 명목으로 돈을 교부받아 편취하는 등의 불법행위를 하였고, 이에 甲이 협회를 상대로 乙이 가입한 공제에 따른 공제금의 지급을 구하자, 협회가 甲의 손해는 위 약관 조항에 따라 보상 대상에서 제외되는 손해에 해당한다고 주장한 사안에서, 관련 법령 및 공제제도의 내용과 취지 등에 비추어 위 약관 조항은 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에 해당하지 않는 순수한 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것이고, 부동산의 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 공제가입자의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 경우에는 위 약관 조항의 적용이 없다고 한 사례
판결요지
[1] 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적ㆍ획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다.
[2] 한국공인중개사협회(이하 ‘협회’라 한다)의 공제약관은 ‘공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’를 협회가 보상하지 아니하는 손해로 규정하는 조항을 두고 있는데, 오피스텔 소유자인 甲이 개업공인중개사인 乙의 중개로 임차인들과 오피스텔 임대차계약을 체결한 후, 乙이 甲을 상대로 일부 임차인들이 임대차보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 기망하여 甲으로부터 월세 전환에 따른 보증금 반환 명목으로 돈을 교부받아 편취하는 등의 불법행위를 하였고, 이에 甲이 협회를 상대로 乙이 가입한 공제에 따른 공제금의 지급을 구하자, 협회가 甲의 손해는 위 약관 조항에 따라 보상 대상에서 제외되는 손해에 해당한다고 주장한 사안에서, ① 공인중개사법은 제30조 제1항에 따른 손해배상책임에 관하여 개업공인중개사의 공제가입 등의 보장조치를 강제하고 있으며, 협회가 하는 공제사업에 의한 공제는 그 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격을 가진 제도인 점, ② 협회의 공제약관도 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 공제가입자의 손해배상책임이 보장 대상임을 분명히 하고 있는 점, ③ 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에는 부동산의 관리대행이 함께 이루어지는 경우의 중개행위도 포함되고, 따라서 중개행위에 해당하는 관리대행 업무로 인한 손해는 공제약관에서 정한 보상 대상에 포함되어야 하므로, 위 약관 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 부동산 관리대행 업무에 한하여 적용된다고 객관적ㆍ획일적으로 해석될 뿐인 점, ④ 부동산 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어지는 경우에 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임이 성립함에도 위 약관 조항에 따라 공제의 보장 범위에서 제외된다고 해석한다면 협회가 하는 공제사업에 의한 공제의 목적과 취지에 명백히 반하는 결과가 되는 점, ⑤ 위 약관 조항이 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 중개행위의 경우까지 보장 범위에서 제외하는 취지라면, 이는 그러한 손해배상책임에 관한 보장조치를 강제한 공인중개사법 규정에 위반되고, 공제가입자 등의 정당한 이익과 합리적 기대에 어긋나는 것으로서 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 볼 수밖에 없는 점 등을 종합하면, 위 약관 조항은 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에 해당하지 않는 순수한 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것이고, 부동산의 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 공제가입자의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 경우에는 위 약관 조항의 적용이 없다고 봄이 타당한데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
원문 그대로 옮겼습니다.
출처
국가법령정보센터 원문 — 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 민사 판결
사건: 손해배상(기)
근거 조문: 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제1항, 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 공인중개사법 제30조 제1항, 공인중개사법 제30조 제3항, 공인중개사법 제42조
국가법령정보센터에서 받은 본문 기준으로 정리했다. 법률 자문이 아니며, 개별 사안은 사실관계와 약관에 따라 결론이 다를 수 있다.
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업데이트 2026-10-22