전세대출 임차인이 집을 사면 대항력 소멸, 보증공사 면책

요약

전세자금대출을 받은 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사서 소유권이전등기를 마쳐 대항력과 우선변제권을 잃었다면, 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증 약관상 면책사유에 따라 보증공사는 보증채무를 면한다. 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택의 소유자가 되면 그 주민등록은 더 이상 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸하기 때문이다. 대법원은 은행의 보증채무 이행 청구를 기각한 원심 판단을 받아들여 상고를 모두 기각했다.

쟁점

전세금안심대출보증을 받은 임차인이 임차주택을 매수해 소유자가 된 경우, '주민등록 이전 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때'를 정한 보증약관의 면책사유에 해당하는지가 다투어졌다. 그 전제로 임차인이 소유자가 된 뒤에도 주민등록에 따른 대항력이 유지되는지가 쟁점이었다.

사실관계

피고 주택도시보증공사는 주택도시기금법에 따라 보증업무 등을 하기 위해 설립된 공법인이다. 소외 1은 소외 2 소유 주택의 1층을 임대차보증금 4억 5,000만 원에 임차했고, 그 주택에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 소외 1은 피고에게 전세금안심대출보증을 신청했고, 그 보증으로 피고에게 지게 될 구상금채무의 담보로 소외 2에 대한 임대차보증금반환채권을 피고에게 양도했다. 피고는 보증금액 2억 원, 주채무자 소외 1, 보증채권자 원고 은행으로 하는 전세금안심대출보증서를 발급했다. 원고는 이 보증서를 담보로 받고 소외 1에게 전세자금 2억 원을 대출했다. 보증약관 제22조 제1호는 '특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때'를 피고의 면책사유로 정하고 있었다. 소외 1은 임대차기간 중 이 주택에 관해 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 대출만료일이 지나도록 대출금을 갚지 않았다. 원고가 피고에게 보증채무 이행을 청구했으나 원심은 피고가 면책되었다고 보아 청구를 기각했다. 원고와 원고보조참가인인 보험회사가 상고했다.

법원의 판단

대법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 대항요건으로 정한 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법이라고 하였다. 그래서 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로는 부족하고, 그 주민등록이 나타내는 점유가 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다고 하였다. 또 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 취득할 때만이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 한다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 양수해 소유자가 되면, 소유권이전등기 이후에는 그 주민등록이 임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 하였다. 원심은 피고가 보증채무를 이행하면 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 소외 1이 주택 소유권을 취득해 대항력과 우선변제권을 상실했으므로, 보증약관 제22조 제1호에 따라 피고의 보증채무가 면책되었다고 보았다. 대법원은 원심의 이유 설시에 일부 적절하지 않은 부분이 있으나 이러한 판단은 받아들일 수 있다고 하였다. 그리고 민법상 혼동, 보증약관상 면책사유의 해석, 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권 상실에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보아 상고를 모두 기각했다. 상고비용 중 보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이, 나머지는 원고가 부담하도록 했다.

실무에서 보는 점

• 전세자금대출 보증을 받은 임차인이 살던 집을 사들이면, 주민등록이 그대로여도 소유권을 취득한 때 대항력이 소멸한다는 점이 확인되었다.
• 이 사건 보증약관의 면책사유는 주소를 옮긴 경우뿐 아니라, 임차인이 소유권을 취득해 대항력과 우선변제권을 잃은 경우에도 적용된다고 본 원심 판단을 대법원이 받아들였다.
• 이 사건에서 대출 은행은 보증기관에 보증채무 이행을 청구했지만 받아들여지지 않았다.
• 주택임대차의 대항요건인 주택 인도와 주민등록은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖춰져 있어야 한다.